“虽然经济不确定性仍存，消费略显疲软，但上半年以来，奢侈品市场依旧保持了增长势头。可见，消费升级仍是中国市场主旋律。”近日，恒隆地产行政总裁卢韦柏在接受《中国经营报》记者专访时如此表示。

卢韦柏所言非虚，专注于提供高端消费和生活体验的恒隆地产（以下简称“恒隆”），其内地租赁组合收入（内地物业均按人民币计）在今年上半年增长13%至31.38亿元，商场、写字楼、酒店部分的收入分别增长13%、6%以及1.3倍。

不仅如此，恒隆当下仍在内地拓展高端服务式寓所等业务，在卢韦柏看来，“精益求精、不断创新的精神是恒隆持续发展业务的重要元素。我们对于尝试新业态保持积极的态度，努力开拓崭新业务板块以迎合日益变化的市场的需求。”

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卢韦柏进一步表示，“未来，我们将继续密切关注不断变化的宏观经济形势和市场经营环境，加大在内地的投资，并且主力发展高端商业物业，以持续为顾客和股东创造价值与财富，实现长远发展。”

专注高端助力公司穿越周期

在多重因素影响下，核心业务仍保持稳健增长的恒隆受到市场关注。

财务数据显示，2023年上半年，恒隆地产和恒隆集团的物业租赁收入分别增长5% 和4%，达到52.37 亿港元和55.23亿港元，而在以人民币计价的内地物业方面，恒隆地产内地整体租赁收入和营业溢利分别上升13%和17%。

引发市场关注的是，恒隆内地业务表现优异的原因何在？

“宏观层面，新冠疫情渐缓、随后防疫措施的优化和积极的市场营销策略和营商环境都带动了经济的迅速复苏。”卢韦柏进一步表示，“我们在内地的高端商场表现稳健，尤其是上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场的收入较去年同期分别增长了23%和11%。”

表现突出的不仅仅是上海商场业务，上海以外的高端商场的租赁收入较去年同期增长了11%。相关数据显示，无锡恒隆广场作为在无锡市内独占鳌头的高端零售商场，持续录得强健业绩，收入和租户销售额分别上升16%和24%，租出率维持于99%的高位。

除了无锡恒隆广场外，恒隆方面表示，昆明恒隆广场作为昆明市的高端品牌集中地，受惠于旅游业的蓬勃发展，其收入和租户销售额分别录得9%和8%的增长，租出率截至2023年6月为97%。

此外，办公楼组合也持续为集团带来可靠增长和收入来源。恒隆地产及恒隆集团内地办公楼组合的租赁收入分别增长6%及4%，主要受惠于上海恒隆广场的表现及新落成项目的业务增长，包括近年在昆明和武汉落成的办公楼。

值得注意的是，不仅仅是今年上半年，拉长时间线来看，在过去20年中，恒隆地产在内地的租赁收入从未出现过下滑的情况，那么相比其他商业地产企业，恒隆地产穿越周期的秘诀何在呢？

“过去20年在内地的租赁收入（排除汇兑因素，以人民币计值）能穿越周期是因为恒隆地产内地租赁物业以高端零售为绝对主角。” 卢韦柏分析称，与“一般性消费”很容易被网购、网上的销售所取代不同，恒隆专注于“奢侈品消费”，“奢侈品市场是一路继续上升的，因此我们的表现相对较好”。

卢韦柏还认为，“恒隆有较为稳定的写字楼收入，可以在奢侈品市场较为疲弱的时候弥补空缺，加之我们与租户也保持着良好的合作关系，让我们持续20年获得强劲的租赁收入增长。”

作为商业地产标杆企业，内地业务版图已覆盖了9个主流一、二线城市的恒隆地产，未来是否进一步开拓其他城市也备受外界关注。

对此，卢韦柏坦言，恒隆对内地未来的高端商业地产发展持乐观态度，将继续深耕其中，以开放的姿态，积极发挥恒隆作为全国领先的商业地产发展商的优势。“对于目前一系列的发展中项目，其中包括杭州恒隆广场以及内地一些酒店及住宅发展项目，我们会持续推进”。

“恒隆在内地现在已经在9个城市有布局，业态也比较丰富，所以暂时比较谨慎，未来的变数还是很多的，首要重点是希望把现有的先做好。恒隆的要求一向都非常高，希望项目是一个很好的地点，所以不能便宜就要买，而是要找到好的。每一个地产商的策略不同，我们也会继续去研究市场，看有没有机会买到新地，这是一直没有停下来的一项工作。” 卢韦柏表示。

注重服务将成商业地产趋势

“我相信零售市场接下来仍然会有增长，尽管这个增长可能是单位数字，我们还是很有信心，问题是要看内地整个环境怎么样。”卢韦柏表示，在经济向好的情况下，续租租金率会有正向调整，恒隆地产上半年在内地零售商场续租租金调整率有6%的增长，“由此可见仍有潜力”。

卢韦柏所述亦是行业主流观点，东吴证券研报就认为，受益于奢侈品的两大优势：频繁提价和稳定高净值客群，奢侈品行业天生具备极高的成长性和抗风险特征。

“中国2030年有望超越美洲和欧洲，成为全球最大的奢侈品消费市场，占全球奢侈品市场份额的25%—27%。”东吴证券研报还认为，“购物中心作为奢侈品消费的最主要场景，头部重奢购物中心一直保持着亮眼的业绩表现。在中国中产阶层日益壮大的趋势下，我们认为重奢购物中心赛道较大众化购物中心拥有更高的价值。”

不过，高价值的重奢购物中心赛道亦在持续吸引新入局者，那恒隆又有何独到之处呢？

“在商业地产项目打造及运营中，我们始终恪守‘只选好的只做对的’经营理念和‘以客为尊’的宗旨，打造世界级商业综合项目，持续践行‘缔造优享生活空间’的美好愿景。”在卢韦柏看来，随着经济水平的提升，消费者从以往注重产品逐渐往注重服务转变，因此商业地产更加注重服务将会是一大发展趋势，而恒隆在此方面无疑具备领先优势。

恒隆表示，其始终坚持“以客为尊”的理念，在服务上投入功力，期望令顾客感受到“高端消费品购物不止是购物本身，是一种享受”。其中，内地所有商场实施的会员计划“恒隆会”也在不断升级优化，加上数码社交平台的应用，将加快旗下商场奢侈品牌业绩的增长。

此外，在备受关注的“首店经济”方面，恒隆亦颇受市场关注。卢韦柏直言，“恒隆广场凭借精准的品牌策略与商业规划，成为各大城市的‘首店收割机’，稳居高端商业中心第一梯队，尤其在上海。通过提升恒隆的品牌体验并为客户及租户提供量身定做服务，将继续带来新业务，并巩固与客户的关系。”

“上海市在全球新品先发地、高端品牌首选地、顶级品牌集聚地的功能和地位正不断夯实，恒隆商业项目所在的静安区和徐汇区也已成为各新品进入中国市场的首选。”卢韦柏如此表示。

不仅如此，在“双碳”战略加速落地情形下，受到投资者、租户等多方力量推动，商业地产绿色转型进程也受到各方关注。恒隆地产此前就成为香港及内地首家制定短期及长期减碳目标的房地产发展商，承诺于2050年或之前实现价值链温室气体净零排放。

“当下，不论对恒隆还是任何一家企业而言，可持续发展已经成为影响企业品牌形象以及资本市场估值的要素之一。”在卢韦柏看来，房地产的本质是一门长线生意。恒隆坚持将目光放远，致力为社区和持份者缔造长远价值。

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